Главная / Экономика / “Заброшка” за миллион: почему загородные коттеджи стали никому не нужны

“Заброшка” за миллион: почему загородные коттеджи стали никому не нужны

Продажи домов в пригороде повергли в шок даже самых жестких циников. Две тысячи коттеджные поселки полностью заселены только 200, 800 правильно развиваться и склонны к увяданию, а остальные либо заброшены, либо не перешел из начальной стадии пустыря на стороне. Почему это так “Новые известия”.

Бутузова Людмила

Вместе с опытным риэлтором Вадим едем в один из самых больших деревень в юго-западном пригороде. 35 километров от Москвы. 3,5 тысячи домов, построенных в лесах и полях за последние 25 лет. Цены разные – от 80 тыс. до 10 млн.$, участки от 8 соток до 5 гектаров.

Потому что мы хотели откровенных оценок и объяснений, я решила, что называть эту территорию-мы будем делать рекламу и без того хилый как всегда получила.

Первая остановка-это (внешне) особняк с колоннами. Трех-этажный дом, 800 кв. м, не считая подвала и огромная мансарда с зимним садом. Участок 50 соток с отличным дизайном, вековыми деревьями и цветочными клумбами. Кирпичные стены толщиной фортификации.

Поначалу казалось, что особняк был построен для большой семьи с прислугой и гостевой комнатой. Но внутри был просто оторопь брала: вау! А для кого-то живущего на 250 квадратных метров? Какие балы здесь провести? Три спальни 100 кв. метров каждый – они для гигантов?

– Владелец 80-е годы 10 лет в тюрьме, и вышла, решила, что никогда в беде не будет жить .- говорит Вадим. – Вот это “сам по себе” был построен.

“Под себя” был запущен 15 лет назад бассейн с явными признаками порчи, и огромная бильярдная в подвале, винный погреб, подземный гараж на две машины, который, судя по плесени на стенах, течет и зимой и летом и никогда не используется по прямому назначению (крайне неудобный въезд). Но главное заключается в том, что весь дом нуждается в реконструкции от перепланировки фасадов с потрескавшейся штукатуркой с заменой электрики и сантехники, устаревших и неэффективных газовых котлов, окон, мебели… При таких объемах ремонт обойдется минимум в 15-20 млн рублей. Что, по мнению Вадима, это допустимо, когда дом стоимостью 100 миллионов. Однако, проблема заключается в том, что найти покупателя с аналогичными невозможный вкус!

– Люди насмотрелись современных проектов. Они практичны, разумны, энергоэффективные… а тут-каменный век. – резюмирует Вадим.

Да, кстати, в 300 метрах от барского особняка десятый год строится элитный поселок с новыми домами для знати. 40 – 100 миллионов рублей на покупку современного Дворца. Из сотни объектов на продажу – каждый второй. Как говорится, вы можете выбрать все, что хочешь, но…

– Понимаю селе были построены очень известный парень. В прошлом году он открыл уголовной ответственности за захват земли у законных владельцев, и он убежал. – честно сказал Вадим.

Если он работает, значит, есть риск, что деревня еще долго будет оставаться незавершенным. Кроме того, вид на пустырях, и фундамент у уже построенного дома, картина не увядать цвета зданий, которые несколько лет ждут покупателей. Например, на входе есть блок таунхаусы и дуплексы с участками от двух до пяти соток. Заросшие бурьяном газоны, мутные окна, потертый ворот… и это антураж элитный поселок?

– Формат таунхаус, апартаменты страна, где каждый день люди ходят на работу, не работает. – говорит Вадим. – Минк вновь построены, Киевскому шоссе, Калужскому шоссе… и в центр Москвы и обратно по-прежнему занимает полтора-два часа в одну сторону.

И это лучшее пригородных маршрутов! Жизнь на Горького, Щелково, Рязань, Новорязанское, Ярославское, Ленинградское, Дмитровское, Носовихинское, Варшавское шоссе делает передвижение по столице-это нереально. Никакого терпения не хватит стоять в пробках.

Но в Московской области есть много небедных пенсионеров, которые мечтали о конце жизни, наслаждаться радостями усадьбы круглый год, не только летом. Почему они не резко скупать подешевевшие за последние 10 лет, дома и землю?

…Управляющий коттеджным поселком бизнес-класса на Киевском шоссе – военный в отставке 60-х годов. Виталий дифирамбы местной кухни. Вот вам и общественный центр с кинотеатром, фитнес-центр с бассейном, два ресторана, магазин, пруд и детские площадки на каждом углу… вот только на каждый четвертый дом – красные растяжки на продаже или аренде. Почему не пенсионеры живут?

Жить, жить…- говорит Виталий. А есть и бывшие министры, и генералы, и певцы с актерами, и отставных губернаторов.

Что продает?

– И те, кто не рассчитали свои доходы на пенсии.

На самом деле, внешнем процветании и великолепии гораздо больше, чем нормальную российскую пенсию. Годовой абонемент в фитнес-центр – 80 тыс. рублей, средний чек в ресторане у пруда – от трех тысяч на человека, платный детский сад и школа стоимость 60 тыс. в месяц, кило мяса в магазине эко-продуктов “у фермеров” – от двух тысяч рублей… однако, вы можете купить продукты в обычном супермаркете “Дикси” за пару километров от деревни. Но чтобы поддерживать современный коттедж площадью 200-300 квадратных метров это проблема.

С одной стороны, стоимость коммунальных услуг (газ, вода, электричество, канализация, мусор, интернет, охрана, уборка снега на дорогах) стоит около 15-20 тыс. в месяц. Это больше, чем средняя пенсия 15-17 тысяч. Тем более, что никакой выгоды в загородное жилье стариков не надо.

С другой, жизнь за городом не может обойтись без автомобиля с постоянной траты на бензин, страховку и налоги. Это еще 15-20 тысяч в месяц, не считая стоимости самого автомобиля.

Но самые большие расходы, когда что-то неладно в доме. Заменить крышу на коттедже площадью 300 квадратных метров будет стоить не менее одного миллиона рублей от 40 тыс. рублей будет произведена замена котла и т/д и т/п/. Список возможных расходов на ремонт и улучшение огромен. Как стоимость услуг. Например, работа уборщицы будет стоить 3-5 тысяч за один день. Поэтому пенсионеры стоят перед выбором: стоит ли тратить сбережения (если таковые есть), или вернуться в городскую квартиру.

– Многие возвращаются, вы знаете, что жизнь в коттедже не тянул. говорит риелтор Вадим.

Но тех, кто нуждается в постоянном врачебном наблюдении или лечении, и вовсе оказываются в ситуации экзистенциального выбора. Пройти курс лечения в московской клинике, а жить за городом – даже на тест. И там был сердечный приступ или инсульт – как долго прибываешь на скорой помощи? И в какую больницу возьмут? Большой вопрос, учитывая, что улицы и проезды коттеджных поселков может быть заблокирован барьерами, не имеют четких названий внешних драйверов и нумерация домов.

Есть еще одно обстоятельство. По личным наблюдениям я знаю, что многие из тех, кто купил и построил большие дома 10-25 лет назад, искренне верил, что они будут жить до старости в многодетных семьях со взрослыми детьми, внуками и радостные собаки. Увы! Эти молодые люди не желают жить с “предками”, часто платить за загородную жизнь.

Но кризис на рынке пригородных домов вызвал не только и не столько пенсионеров-отказников.

Пока мы готовили этот материал, познакомились с одной удивительной мадам, которая несет в себе персональный водитель на “Майбах” последней конфигурации. Восточная женщина по имени Мариам (имя изменено по ее просьбе) был владельцем пятидесяти крутых особняков в трех коттеджных поселках.

В начале я вложил около 100 домов.- говорит Мариам. И за 20 лет почти продавать их на различных стадиях готовности.

Мы сидели в ресторане коттеджного поселка, из окон которого была видна по меньшей мере три ее особняк с красных растяжек на продажу. За последние пять лет ей удалось продать только пять домов. Начинал с продажи коробки без отделки. Начали делать ремонт внутри и даже мебель. Теперь объявления по продаже добавляет возможность аренды… и они еще не продаются!

– Вы знаете, у нас есть новая богатым. Над. – говорит Мариам.

По ее наблюдениям оказывается, что вина за кризис – забитые социальной мобильности в России. Кто основные покупатели загородной недвижимости бизнес-класса и выше? Масло, газпромовцы, генералы всех мастей, коррумпированными чиновниками сидят на хлебных местах. И беда в том, что сев, человек, сидящий у кормушки до последнего, а потом делает все, чтобы его место заняли дети или другие родственники. И за последние 25 лет, эта небольшая группа людей купивших недвижимость под завязку. Читать налоговые декларации депутатов и министров – нет, каждый из нескольких свойств, четыре-пять – шесть домов, много квартир, земельных участков… и положение рук наследников, которые уже… никакой недвижимости не требуется!

Страсть к закапыванием миллионов в бетоне и земле поубавилось после введения налоговых деклараций. И если раньше каждую лишнюю копейку нес строителей, теперь три раза думаю – стоит ли светиться? И вдруг хотите знать, как скромного чиновника дворцы за пару миллиардов?

– Теперь, если они были изменены, если вместо старых богатых бедных, у которых нет ни кола, ни двора – тогда спрос на дома был постоянно. – горячая Мириам.

Но “они” не меняются. Хуже: кризис потребления, простирающейся от 2014, делает бывших богатых новых бедных. Владелец поместья, с которых мы начали наш отчет – бизнес-строителя. Разбил на строительство двух поселков на Новой Риге. Если взять статистику, пару лет количество застройщиков-банкротов в России выросло вдвое, и сегодня только некоторые компании в пригороде могу сказать, что не испытывает серьезные финансовые трудности.

А тут еще новая напасть – миграция людей с деньгами из России за рубеж. Наш “проводник” Вадим предлагает посмотреть три дома на тихой улице. Их владельцы – люди предпенсионного возраста – сразу решила пройти совершеннолетие в климате Москвы – смерти подобно. Один уже переехал в Испанию, другой купил дом на Кипре, третий вернулся на свою историческую родину – в солнечную Грузию… есть довольно сильные и симпатичные коттеджи с ухоженными лесные участки от 15 соток и более. В 2007 году они предложили миллион долларов – большая часть ушла в лет. Сегодня они не для продажи. Даже за 300 тысяч долларов. Потому что оставшиеся на рынке загородной недвижимости, строители пошли на откровенный демпинг.

– Что 300 тысяч долларов за дом площадью в 200 квадратных метров?! – говорит Вадим. – Если вы покупаете участок 15 соток от трех до пяти тысяч долларов за сотку ( которая сегодня цена Новая Москва), вы получите максимум 75 тысяч. Строительство дома под ключ из самых современных материалов обойдется примерно в 70-100 тысяч долларов. Когда же цену назвал владельцев старых домов, они не верят и продолжают верить миллионы…

Палочки в огне реальное падение рынка недвижимости и местные власти заманивают к их разработчикам. В радиусе 20 км от Москвы не найти каких-либо заметных зона многоэтажной башни и окрестностей. Коттеджи и коттеджные поселки находятся в окружении бетона “спальные мешки” или различные виды производственных структур – как, например, некогда престижное Крекшино между Киевским и Минским шоссе. Сейчас там бывшие поселки художников и художников бок о бок с чудовищным километровой длины таможенных складов.

По данным риелторов, крупных сел, где нет жизни или она еле жива, расположенном в Дмитровском районе, Балашихе, Москве, на Рублевском шоссе и Новой Риге.

Самые скандальные проекты – КП “Барселона” и “Кленовая роща”, продавцы просто бросили своих акционеров и исчез где-то в оффшорных зонах. “Обманутые дачники” в обе городах тщетно ходить по судам и устраивать акции протеста, но чиновники их беды не очень интересные сюжеты и покруче. Замороженные грандиозные мега-проекты, расположенном рядом с Рига-Москва: “остров Истра” (смена собственников) и Рузская Швейцария (уголовного преследования главы компании).

Причины широкого распространения мороз, по словам Петра Кирилова, директор по маркетингу компании ол-Вэй, в каждом случае разные. “Некоторые застройщики ждать, пока рынок не готов принять их предложение, потому что нынешняя финансовая модель не соответствует рыночным условиям, – говорит эксперт. – Некоторые продолжают предлагать продукт клиентам, но боятся вкладывать деньги в маркетинг и в строительстве. Где-то проект перешел в новые руки, и в то время как владелец размышляет, что делать дальше или готовит реконцепцию”.

Основал Freedom Алексей Мороховец говорить о реконцепции больше сомнений:

– Чтобы вернуть страну в пригороде на путь нормального развития, должны сначала узнать региона, говорит он. –Элементарный подсчет, что, почему и как он построен. Второй вопрос – для кого эти изолированные поселения, которые стали модными в конце 90-х годов? В то время мне часто обращались состоятельные люди из разных слоев общества – как творческих, так и бандита – того, чтобы разработать концепцию деревни. И у меня есть печальная статистика по этому поводу: из 44 случаев за пять лет только один клиент пришел к правовой конструкции, но потом обанкротился. Я имею в виду, чтобы было понятно, как среди “разработчиков стране” – это процент мечтателей, которые хотели куда-то вложить свой первый миллион, и мошенников, захвативших первому встречному они приземляются. Они и другие, начали строить, основываясь исключительно на своей фантазии и наглости… поэтому, когда люди спрашивают меня, что делать сейчас, чтобы улучшить ситуацию, я серьезно говорю: снести все незаконно построенные и схватить, и тогда можно было бы начать и возрождения.

Александр Дубовенко, учредитель агентства “Грин Вуд”, добавил, что отсутствие связи не является основной причиной отказа от деревни, есть более значимые факторы.. в своей теории он, как правило, происходит так: предприниматель покупает землю, делит ее на куски и продает. Затем на территорию могут начать строить, и ты не можешь начать — на самом деле, никто ни за что не отвечает. Владелец идее заинтересован в том, чтобы купить землю, которую они работали, это деньги вложенные в него. Но проблема в том, что многие из этих сайтов не были выкуплены, так как это были “приватизированы” в обход правил. И люди такого уровня, что имя страшно спрашивать, и утверждать, что я боюсь, – вполне может быть, что это не чиновник вовсе, а орган из параллельного мира.

Такая дилемма сейчас у жителей Барвихи. Один неизвестный десятка хижин построены не где-нибудь, а в 100 метрах от самых престижных шоссе-Рублево-Успенском шоссе. Построен по местным меркам, довольно скромный, с низким, войти и небольшой. Часть готов только сруб без окон и дверей. Там жители, строители, чтобы поймать невозможно – при малейшей опасности разбегаются по лесу. Чья прихоть возле Барвиха и зачем он здесь – загадка. Есть много версий, одна из них-кто-то из небожителей свила гнездо для своих бедных родственников, и, возможно, для себя – в случае позор и изгнание в лес.

Не менее двух десятков коттеджных поселков, что, согласитесь, очень и очень темная история, спрятаны так надежно, что наткнуться на них только случайно.

Например, я видел кладбище коттеджей 11 км от МКАД на Дмитровском направлении,- рассказала “НИ” Москвич-краевед Геннадий Полозков. – В интернете наткнулся на похожие картинки, кто-то выстрелил в верхней части горючего, но точных координат не было, чтобы выяснить, где это не удалось. Весной гулял с собакой, немного от привычного маршрута и вышел на интересное место: в середине аккуратные бровки великолепны, но недостроенные коттеджи. Издалека смотреть – Ну, теперь — заходи и живи. Нет никакой защиты. Никакого забора. Возле дороги, я путешествовал уже сотни раз, но заметил зданий невозможно, настолько ювелирно, они вписались в ландшафт и скрыто от посторонних глаз. Начали исследовать. Архитектура показывает, что проект является дорогостоящим, аккуратно построен, готовность, на мой взгляд, было семьдесят процентов. Но, конечно, уже растащено, разбито, деформированы.

Причина “заброски”, по мнению наших следователей – самострой. И мы даже не знаем, что лопух рискует, лес и водное пространство, ни руководитель в здравом уме не даст разрешение на жилье. И проект явно дорогие. Что думали люди, когда вы в него вложили?

Спросите, если застукаю.

Мы начали с местной администрации, где одно упоминание о заброшенной деревне трубка тяжело дышала, а не в два или три дня. Скрытые, непонятно. За это время, еще один источник выше, сквозь зубы, но все равно сказал “Нет”, что в свое время коттеджи стали строить бывший министр финансов Московской области Алексей Кузнецов. Он был известен как покровитель искусств, дружил с богемой столицы, хотя дружбу, и поднял культуре двух лесных площадей для строительства. Вопрос – законным или незаконным – не было: “для начальства такого уровня запретов не существует, все решается”.

Карьера Кузнецова закончился уголовкой: чиновник обвиняется в растрате муниципального имущества на сумму 11 млрд рублей. Здание стояло коттеджей остались без присмотра.

Однако, любой заброшенной деревне второй шанс, – говорит генеральный директор VescoGroup Аверьянов. При нажатии по меньшей мере двумя обстоятельствами: сплюсы на Загородная недвижимость в Подмосковье в 2013 году снизилась на 30%, а доля заброшенных поселений до 35% рынка.

Вопрос только в усилиях, которые разработчик готов. Ведь часто, чтобы исправить ошибки, мы должны вернуться на несколько шагов назад, и даже до корней, снести уже возведенные конструкции с нуля, создание новой концепции. К сожалению, большинство из “деревни призраки” больше не нужен своим хозяевам. Некоторые запчасти дешевле платить по себестоимости, за вычетом расходов, необходимых для сноса существующих зданий. Сейчас они не очень активны, но инвесторы многоэтажного жилья все чаще проявляют интерес к заброшенным объектам, поскольку многие из них расположены в престижных районах и потенциально имеют высокую ликвидность. Все, что плохо лежит, в городе до сих пор глотать, эксперты советуют разработчикам платить добровольно – с небольшим наваром для себя и компенсировать незадачливых клиентов построенных коттеджей.

Но эксперты не оптимистичны по отношению к установленным и давно обжились в деревнях..

– Я думал, что это было более или менее понятно будущих проектов в районе получаса езды от Москвы, – сказал “ни” Алексей Мороховец. – На другой трассе может быть от 20 до 50 км от МКАД, дома, где можно подумать о покупке в статус “второго дома” или дом, и как место, чтобы жить, постоянная, для всей семьи, в том числе, работающих в городе родителей. Проекты в области дальнейшего часах езды от Москвы, в соседней перспективе 20-30 лет не просматривается, и лучшее, что они могли, чтобы заставить владельцев избавиться от обременительных дома, пусть и с большим дисконтом. Теперь я думаю иначе. Пригороды будут testroot так, что соседние города будут в центре города. Возможность жить на природе будут только те, кто сейчас проклинают своих деревнях за 100 км от МКАД. Мне нечего посоветовать их владельцам. Дом еще не продали – я куплю штук в год, в массы, которые сейчас выброшены на рынок, чтобы ждать своей очереди придется лет 500. Но есть один утешающий фактор, как смена поколений и тенденций: это не приятно отцов, завтра это будет приятно детям. Я бы над этим призадуматься…

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*