Главная / Экономика / После реформы строительного рынка жилье подорожало на 10 процентов

После реформы строительного рынка жилье подорожало на 10 процентов

Прошло всего три месяца после начала следующего stroyrynka реформы, но его последствия уже разочарован — новостройках выросла на 10-15%. И это только начало. Эксперты считают, что в течение двух лет объемы жилищного строительства в некоторых регионах упадут на 20-40% то же, и цены будут расти.

Капля в море

Власти нашли способ решения проблемы обманутых дольщиков: с 1 июля, деньги граждан, зачисленных на банковский депозитный счет и держали там до сдачи домов в эксплуатацию. Разработчики позволили иметь здание на собственные ресурсы или spectrality (проектное финансирование). Деньги дольщиков они будут в состоянии передать свои квартиры. Однако громкий старт реформы был промасленный.

Во-первых, чиновники готовились к изменениям, которые не учитывают особенности строительного бизнеса и ввел ряд исключений. Так, по новым правилам не получится проектов легко от 10-30%, при условии, что они уже продали не менее 10% договоров долевого участия. Беда в том, что эти критерии не являются исключением из правил, но отступление от реформ. “В Москве на депозитный счет работа около 25% застройщиков до конца 2019 года, ситуация вряд ли изменится”, — заявил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров. В регионах ситуация еще хуже. “Только 7% русских разработчиков внедрила систему жилищного строительства через эскроу-счета”, — сказал ранее российский вице-премьер министр Виталий Мутко. По данным ЦБ, в 33 субъектах Российской Федерации, нет подписанного договора проектного финансирования, в 23 регионах, один или три договора. Вопрос: к чему такая спешка, времени на реформы, не готово большинство строителей?

Во-вторых, инновации не учитывают специфику банковского бизнеса. Как сообщил на бизнес-бранче ИД “Коммерсантъ”, вице-президент и директор отдела “кредитных продуктов и процессов” Сбербанка Сергей Бессонов, “более половины депозитного счета, необходимые при продаже жилья на первичном рынке, открытый в нашем банке. Это капля в океане”. По его словам, из 95 банков стремится к финансированию из разработчиков проекта, на рынке активно работает только 5-7 игроков. Другие игроки часто просто не хватает опыта для оценки эффективности проектов. По данным ЦБ, в середине сентября в 13 уполномоченных банков, есть более чем 10 тыс. депозитных счетов.

“Мы наблюдаем интересную закономерность: большинство банков хотят, но не могут дать проектного финансирования, поскольку они не имеют необходимых компетенций и специалистов”, — говорит управляющий партнер проектной группы гр Хасан Erhulai. Как полагают Бессонов, на строительство сетевой инфраструктуры и подготовки квалифицированных строительных экспертов, способен анализировать статьи расходов и доходов, другие банки будут принимать от одного до двух лет. Зачем было начинать реформу, которая была завершена лишь несколько крупных банков?

Плата за реформы

Ошибки оказывают негативное влияние на жилищное строительство. В крупных регионах, идет оформление строительных площадок, часть проектов рухнула. “За пределами столицы банкиры готовы предоставлять кредиты застройщикам, если их риски хеджируются за счет проектов ликвидности, что не все местные игроки могут оказать”, — пояснил Erhulai. “Регионы не обеспечивают такой запас, что дает Москва. Не случайно крупные разработчики оставили регионов”, — заявил президент ГК “Кортрос -” Вениамин Голубицкий.

Изменения задевают не только разработчики бюджета, но и по кошельку граждан. Хотя чиновники обещали гражданам, что все будет хорошо. По оценкам управляющего партнера компании “Метриум” Мария Литинецкая, в конце июля средняя стоимость квадратного метра в новостройках столицы, продан через эскроу-счетов составил 179 тыс. рублей за кв. м. м. Это на 6% больше, чем в среднем по рынку первичного жилья массового сегмента в Москве. Средняя стоимость квартир, проданных по новой схеме, достигает 10,1 млн. руб., в то время как в новостройках, реализуемых по старинке, объект продан за 9,8 млн. руб. в пределах МКАД разница в цене между достигло 14%.

В августе была усилена отрицательная тенденция. Сейчас массивный новой “старой” Москвы в счет сделки может быть приобретено более 3 тысяч квартир. Через два месяца после реформы в столице было открыто 1,9 тыс. таких счетов. В сентябре прошлого года, несмотря на запрет с 1 октября заключить договоры участия в долевом строительстве без использования эскроу-счетов, тенденция не изменилась.

“Прогнозы пореформенной стоимости жилья-это действительно правда: она была гораздо дороже новостроек продается по старой схеме. Даже если мы считаем, что все качественные различия из первых зданий, проданных через escrow, реальный “запас реформа” составляет около 10-15%. Это добавляет стабильности на рынке строящегося жилья в период, когда цены растут по многим другим причинам, доходов потенциальных покупателей падают, а ставки по ипотеке остаются на высоком уровне”, — говорит Литинецкая.

Рост цен на первичную недвижимость, связанный с отголосками переход к escrow было зафиксировано и в других регионах. По данным аналитики “Недвижимость Авито,” стоимость новостроек, проданных в проекты, реализуемые через специальный счет, на 10% выше, чем в бухгалтерии, где продажи ведутся по старым правилам.

Неприятные для покупателей тенденция была подтверждена разработчиками. По словам вице-президента “Интеко” на Семеновской, там строители дополнительных расходов, связанных с необходимостью привлекать и обслуживать кредиты банков в проектном финансировании. И некоторые пытались переложить возросшую нагрузку к клиентам, повышение цен в своих проектах на 7-10%.

И это только начало. Звучат тревожные оценки, что в течение трех лет рост цен на квартиры в регионах может быть 30-40%. По прогнозу директора по маркетингу компании “Талан” Наталья Гарифуллина, в ближайшие два года объем новых проектов в регионах может быть снижена 20-40%. В зоне риска были все строители за пределами Москвы и Санкт-Петербурга. Остается вопрос — кто будет нести майским указом президента России, согласно которому к 2024 году объемы жилищного строительства должны вырасти до 124 миллионов квадратных метров в год?

Секрет Директора

Этой непростой ситуации видится два пути. Во-первых, регулятор будет придумать программу стимулирования крупные застройщики и банкиры работают в регионах. Первый сигнал уже прозвучал. Недавно президент России Владимир Путин на встрече с главой Центробанка Эльвира Набиуллина призвала региональные власти подключиться к решению этого вопроса кредитования застройщиков. Это займет много времени.

Есть второй, более быстрый способ: правительство “под грузом проблем” создает федеральный управляющей компании, которая систематически всей страны соберутся на застройщиков проблемных проектов, чтобы потом принести их в качестве подрядчиков. Как признался “МК” на условиях анонимности, несколько крупных участников рынка, одним из главных лоббистов переход отрасли на депозитный счет был Игорь Шувалов.

Если будет реализован второй сценарий, то становится ясно, кто на самом деле проводил реформы эксроу-счетов. Ради миллионов россиян мечтает о недорогих и доступных “квадратов”, или в интересах одного влиятельного чиновника, который хотел в одной точке, чтобы контролировать огромные финансовые потоки в строительной отрасли?

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*