Главная / Экономика / Куда пойдет рынок жилой недвижимости в 2020 году

Куда пойдет рынок жилой недвижимости в 2020 году

В этом году, эксперты опасаются монополизации рынка и возможного увеличения числа обманутых дольщиков. Среди позитивных ожиданий — “амнистию” апартаментов поэтапное раскрытие эскроу-счетов и снятие социального бремени на застройщиков.

Армия обманутых

Переход к новой модели долевого строительства с 1 июля 2019 года, что делает ее безопасной покупки жилья в новостройках. Но, как известно, у любого лекарства всегда есть побочные эффекты. “Правительство запретило прямое привлечение денег, поступающих от инвесторов. В этих условиях девелоперы были вынуждены прибегать к финансированию проекта, что увеличило стоимость проектов 7-12%”, — говорит эксперт агентства “Бон Тон” Дмитрий Логинов. Это повредит продажам новых квартир.

По данным “доме.Российской Федерации” от 13 января 2020 года от 3473 юридические лица-застройщики, работающие в России, 390 компании не имеют возможности привлечь средства от дольщиков в рамках 214-ФЗ. Как предполагает директор по развитию компании “Метриум” Наталья Сазонова, в 2Q020 году эти разработчики могут столкнуться с проблемой финансирования своих проектов и успела вложить в строительство таких покупателей обманутых дольщиков. Их количество может доходить до 260 тысяч человек, тогда как сейчас, по словам директора Фонда защиты акционеров Олег Говорун, в стране 200 тысяч обманутых инвесторов.

Растущая проблема дольщиков может подорвать авторитет долевого строительства и приведет к снижению спроса, а в конечном итоге еще большее закручивание гаек со стороны чиновников.

Ускорение ремонта

Лучший из всех нововведений “переваривается” застройщиков в столице. Однако угроза региональной “бомба замедленного действия” обнаружен в белый камень. Как сообщает официальный сайт мэра Москвы, в конце 2019 года среди москвичей был проведен опрос о сроках ремонта, который планируется завершить в 15 лет. Большинство граждан (73% респондентов) высказались в пользу ускорения реализации программы. В то время как 61% москвичей заявили, что рассматривают возможность приобретения квартир в строящихся домах, если вы будете открыты продажи квартир в домах для переселенцев.

Ускорение реконструкции может привести в этом году к резкому увеличению предложения на рынке новостроек массового сегмента. Сейчас, по оценкам Сазоновой, он насчитывает более 16 тысяч квартир. В 2020 году, по словам заместителя мэра Москвы Марата Хуснуллина, новые квартиры от города будут получать более 15 тысяч человек. Между тем, по данным опросов НАФИ АЦ, 24% участников программы планируют продать квартиру, есть рынок для нового жилья может увеличиться на 3,6 тыс. объектов. Таким образом, ускорение реализации программы реновации может быть в мегаполисе предложение от 20-22%.

Чтобы ускорить реконструкцию власти планируют продать дополнительные квартиры. И в больших объемах, что также приведет к увеличению предложения на рынке. Это грозит фатальное усиление конкуренции между застройщиками и городского жилья и перемещения промышленности в несколько застройщиков.

Игры Монополия

Реформа долевого строительства ускорили забота о слабых “игроков” отрасли и, соответственно, укрепило позиции крупных компаний, которые охотнее идут на сотрудничество с банками. Так, по оценкам экспертов “Метриум”, сейчас общая площадь здания в будущих проектах застройщиков в Москве составляет более 60 миллионов квадратных метров в 10-ку крупнейших девелоперских компаний приходится почти 30% площади потенциальных проектов новых зданий. В этом году их доля, вероятно, будет расти.

Отсутствие конкуренции может привести, во-первых, к резкому ухудшению качества строительства новых объектов, а во-вторых, к росту средних цен на рынке, которые в Москве сейчас и так находятся на рекордно высоком уровне (в массовом сегменте 173 тыс. рублей за сотку. м).

Рикошет на “вторичном рынке”

Стремительный рост цен на первичном рынке привело к увеличению в соседнем сегменте. Часть потенциальных покупателей новостроек, понимая, что не потянут ипотеку даже по сниженным тарифам, бросились искать счастья в более разнообразной вторичном рынке. Видя волну спроса, владельцы квартир повеселел и переписали ценники.

В 2019 году, сообщает “Авито Недвижимость”, средняя стоимость жилья в крупных городах увеличилось на 12%. По данным аналитиков портала “Мир квартир”, особенно отличился Владивосток, где 1 “квадрат” подорожал в 2019 18.2%, Сочи (+15,3%), Краснодар (+13,6%), Новокузнецк (+11,8%), Набережные Челны (+11,4%), Махачкала (+10,6%), Чите (+9,8%), Ижевск (+9,6%), Санкт-Петербург (+8,9%) и Казани (+8,2 процента).

“Амнистия” апартаментов

Но есть и позитивные новости. В ближайшем будущем должны быть решены неурегулированность правового статуса имущества. В конце прошлого года вице-премьер-министр по строительству Виталий Мутко поручил разработать законопроект о квартире. Скорее всего, владельцам дадут право передавать свое имущество “из формата в формат”.

По оценкам Сазоновой Натальи, 22% рынка новостроек “старой” Москвы, квартира в отличном состоянии (почти 10 тыс. лотов). Уточнение их статуса в законе будет способствовать повышению привлекательности данного вида недвижимости.

Раскрытие эскроу-счетов

Одна из главных проблем перехода строительной отрасли на финансирование банка была невозможность досрочного погашения ссуды, средства, аккумулированные на депозитных счетов. Для разработчиков (особенно если они работают на региональных рынках жилья с низкой рентабельностью), эта схема оказалась дороже. Ведь по цене они должны заложить высокие затраты на обслуживание кредита. Многие разработчики, опираясь на мировой опыт, предлагается принять схему поэтапного раскрытия эскроу-счетов (например, за досрочное погашение кредита или прямые инвестиции в строительство) прирост строительной готовности объекта. Предложение будет сдерживать рост цен для покупателя.

В декабре министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Владимир Якушев сообщил, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов не будет снят с повестки дня. На встрече с нижегородским разработчикам, он сказал: “Мы договорились, что в течение года мы установим механизм финансирования проекта, но имейте в виду механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Это процедура, которая работает для всего мира, мы не повестки дня снимаются. После того, как наши банкиры будут готовы, этот вопрос мы еще вернемся”.

Снятие обременений

Одной из мер по повышению прибыльности девелоперов может быть снятие социальных обременений с застройщиков. Сейчас, это обычная практика согласования и предоставления земельных участков для строительства в обмен на обязательства застройщика по строительству социальных и инфраструктурных проектов, которые позже перешли в городскую собственность. “Добровольная нагрузка”, конечно, заплатить за рядовых покупателей жилья.

Эксперты не исключают, что правительство сможет разработать правила или стандарты, которые могли бы освободить застройщиков от строительства дорогостоящих социальных объектов. В первую очередь эта мера поможет застройщиков, возводящих жилье на рынках с низкой рентабельностью (в основном депрессивных в экономическом плане регионов). Участники рынка считают, что строительство школ, детских садов, поликлиник и других объектов может взять на себя государство. По данным Минфина РФ, за 9 месяцев 2019 года, профицит бюджета составил 2,99 трлн руб. (3,8% ВВП), в то время как исполнение бюджета за тот же период составила только 63% (самого низкого уровня за 11 лет). Снятие этого бремени позволит существенно снизить стоимость жилья.

Осторожный оптимизм

Завышенные ожидания продавцов недвижимости не поддерживается финансовые возможности покупателей, в теории, должно неизбежно привести к стагнации рынка. Но эксперты смотрят в будущее. “Оптимизм дает заметное снижение ипотечных ставок, который произошел во второй половине 2019 года, — говорит Наталья Сазонова. — Это дает основания полагать, что в этом году спрос начнет восстанавливаться или, по крайней мере stabiliziruemost на текущем высоком уровне”. Эксперт ожидает замедления роста цен, а в некоторых проектах, однако, не самые ликвидные, значение коррекции вниз.

С ней согласны и аналитики ИРН. По их мнению, тенденция небольшого роста цен — инфляция, видимо, будет продолжаться в этом году. Во-первых, все больше и больше проектов на первичном рынке пойдут на сделки, и работ, которые осуществляются по новым правилам, более дорогие, чем те, которые продаются в точках продаж. Видя, как дорогие новостройки, продавцы “вторички” вряд ли будут склонны встретить покупателей.

Таким образом, в этом году для жилищного строительства обещает быть спокойным и предсказуемым. Конечно, при отсутствии новых внешних шоков.

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*